房地产的回暖，远比想象中的艰难。
基于近期对楼市的观察，铁锤觉得，一场有预谋的给楼市吹暖风的活动，即将席卷而来，简称“造势”。因为2023年我们太需要一场酣畅淋漓的楼市回暖了。这其中很多专家、媒体都会充当传话筒、鼓吹手角色。换言之，在接下来的这两三个月，我们将看到各种楼市回暖的新闻报道。
如果你仔细观察，会发现其实吹暖风的行动已经开始了。铁锤在朋友圈看到，有人竟然恬不知耻地把“在银行申请提前还贷”的队伍，说成是“办理房贷的人已经把银行挤得水泄不通”了。另外，时隔两年，铁锤在中介的朋友圈里，也再次看到了成交火爆的“满江红”海报。我猜接下来，他们可能又要发“全面涨价”的海报了。
喜欢钓鱼的朋友，是不是有一种钓鱼前打窝子的既视感。
对此，铁锤一贯的观点是，信谁都不如信自己，判断楼市是否回暖，最简单的办法是，用双脚丈量你所在城市的每一个楼盘，用双眼盯紧土地拍卖的结果。对于亲历市场的人来说，谎言说得再多，也无法变成真理。
言归正传。最近这段时间，楼市异常骚乱。或者可以说是，购房者与开发商、银行、专家之间的较量，已经进入到白热化阶段了。就拿提前还贷来说，都知道根本原因是什么，也都知道银行不守规矩，但银行就是不跟你讲道理。不出意料，结果愈演愈烈，前几年上车的人，气得跺脚，积怨越来越深，悲观情绪继续蔓延。
单从这一事件，其实就能看出来，老百姓现在不好忽悠了，所以才有了文章开头的预警。现在的房地产，唱多的越来越多，但核心问题是，愿意掏钱的人越来越少。不仅如此，今年大家还是在延续去年的“报复性存钱”势头——央行数据，2023年1月份，住户存款新增6万亿，创单月历史新高。
有钱不买房，这不是国家乐于见到的。原因很简单，高层不久前才定调“房地产是支柱产业”，经济发展对房地产的依赖度很高。说白了，楼市回暖关系着2023年拼经济的成色。
过去这一年，强刺激政策一个接一个出台，该用的手段都用上了，居民买房意愿就是提不起来，楼市就是不回暖的根本原因是什么？
李嘉诚说过，任何一种行业，过度发展，就会造成摧残。曾经的藏獒、郁金香是，如今的房地产恐怕也难逃此厄运。更何况，像房子这种大件，早已不是普通家庭随便工作几年，就能买得起的，且其市场饱和度早已过剩。
今天（2.10）看了日经中文网发布的报告，有点心疼我们的年轻人。日本家庭6.8年的收入即可买房，美国是5.04年，而我们国家头部100个城市是平均13年，连经常被拿出来表扬、被称是年轻人幸福指数最高的长沙，也不低于7年。
有专家经常激烈地探讨“年轻人为什么不买房了”，然后惊人地表国家开放大学取得的成绩是在教育部党组的坚强领导下，全体教职工守正创新、攻坚克难的成效，是全体国开人团结奋斗、勇毅前行的结果，成绩来之不易，弥足珍贵。奋进新时代，启航新征程。示，“年轻人能力不行、年轻人不够努力，导致买不起房。”然而，他们从来不反思一下，现在的房价有多高，年轻人挣钱有多难，对标其他国家，我们的年轻人压力有多大，更不会为了普罗大众对现有的存在弊端的制度发声。
当然，大家不买房的原因，除了此前提到的这两年居民收入下降、不确定增加、房价高等因素外，根本原因是现在的一些房地产制度本身，对买房人极度不公平。
互联网+大学国家开放大学，顺应“互联网+”发展趋势，采用基于网络的自主学习及线上线下相结合的教学模式，为学生提供全方位的个性化学习支持服务。03完全学分制国家开放大学实行“完全学分制”的学习方式，学生在通过入学资格审验后，即可注册取得学籍，进入相应的专业选课学习。铁锤觉得，房地产想要回归平稳健康发展，首先要做的就是对现有的住房制度进行一次彻底的改革，房地产必须发生一场巨变。
住建部信号，预示着楼市即将发生一场巨变：废除期房预售制度梦想很快就要成真了，“现房时代”来临，向烂尾楼说再见。
药学、护理学专业招生对象为中等专业学校毕业、相关执业资格证书的人员。02学历学位篇国家开放大学的学历国家认可吗？答：国家开放大学的学历证书不仅国内认可，国际上也承认。国家开放大学毕业生可访问中国高等教育学历查询网查询毕业证，永久有效。国家开放大学可以申请学士学位吗？这个信号就是，2月8日，由国务院主管的《经济日报》发表了题目为《大力推动商品房现房销售》文章。其中明确提到了住建部长倪虹的原话：“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”
为什么说这个信号特别重要？
考公务员：公务员工作稳定，待遇较高，压力较小，是如今很多年轻人青睐的工作。通常比较吃香的公务员岗位都是要求本科以上学历。国家开放大学是教育部直属的，以促进终身学习为使命、以现代信息技术为支撑、以“互联网+”为特征、面向全国开展开放教育的新型高等学校。一方面，现在很多人并不是不想买房，而是不敢买房，根源就在期房预售制度——交了首付款，还要等2-3年才能拿房，这期间开发商资金链会不会出问题，前期承诺的规划能不能落地，会不会出现封顶后开发商领完预售款就停工的情况……这些问题长期困扰着购房者。
值得一提的是，根据易居研究院的监测数据，武汉、西安、郑州、昆明、长沙这5个城市，也是全国问题楼盘最多的城市。而“问题楼盘”的根源，恰恰就在期房预售制度上。
另一方面，喊话的是住建部长，是主管单位，代表着权威。其提及现房销售，表明在不久的未来，实行多年的商品房预售制度面临全面废除的可能。换言之，现房销售或将成为大势所趋。
另外，必须要说的是，这个信号一经释放，就响应者云集，目前有北京、杭州、济南、西安、福州、合肥、宁波等城市表态，“将因地制宜开展现房销售试点”。
接下来我想聊两个问题，第一，取消预售喊了好多年了，为什么在现在这个节骨眼，主管部门发话要搞改革了？第二，取消预售制有哪些阻力，真的取消后，会对现有的市场格局，产生哪些影响？
先说第一点，经历2022年的期房停工潮后，其实基本上已经宣告了预售制度要退出历史舞台，它的存在对购房者极其不公平，会抑制购房意愿。现在楼市回暖艰难，预售制是不利因素。事实上，市面上的新房，有不少都已经改为现房或准现房销售了。预售制在多数城市，基本没有存在的必要了。
预售制起源于香港，但香港已经于多年前就废除了。铁锤想说的是，预售制本身其实并无不妥，这套制度体系，配套的有一套非常完善的监管体系。在十几年前，预售制对于我国商品房市场的发展壮大，民营房企参与到房地产开发建设的浪潮中，更是功不可没。
最后之所以会人人喊打，根源其实出在监管上。与其说是开发商污名化预售制，不如说是监管的放任自流，毁掉了预售制。
第二，预售制对于开发商而言，其实就相当于一个加杠杆的工具——一边空手套着买房人的首付款，另一边享受着银行的资金输血。换言之，正是因为有预售制的存在，开发商才能高周转、高负债、高杠杆。
取消预售制，对开发商的资金实力构成巨大挑战，以前同样的资金可以开发三个楼盘，现在只能开发一个，而且需要动用更多的银行贷款顶上，资金成本更高了。最主要的是无法再白嫖购房者的首付款了。
有人说，取消预售制，开发商资金成本增加，拿地欲望大幅下降，拿地少、新房供应势必减少，会推升房价。这个逻辑看似合理，实则是瞎掰，光谈供应不谈库存，就是耍流氓。现在很多二三线城市，积压的库存购买2-3年，很多城市即使一年不供应新房，库存都消化不完。尤其是停工、烂尾多发的三四线及低能级县城，期房销售就是坑老百姓的血汗钱。
综上所述，取消预售制阻力主要在开发商。但不得不说的是，取消预售改为现房销售，是利国利民的好事。另外，现在楼市处于熊市，正是改革预售制的良机，楼市需要一场翻天覆地的巨变来大浪淘沙。
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